物企业绩大洗澡 | 封面文章

文/乐居财经邓鑫妮

上周，越秀服务在香港举行了2022年度业绩发布会，这是一次久违的线下会面。

随着财报发布时间的临近，不少物企已经开始筹备业绩会，这无疑是值得兴奋的。但是另一面，企业的业绩也在经历着考验，从目前披露的预告来看，不容乐观。

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3月13日晚间，金科服务发布2022年度业绩预告。而在不久前，融创服务和佳兆业美好等也已经披露，截至目前已有6家物企公布业绩走向。

和外界预测的一样，盈利增长放缓。从房地产市场传导而来的寒意，早已侵入物企，估值挤完水分，业绩开始大洗澡，潮水退去才知道谁在裸泳。

上周多家物企发布盈利警告，有业内人士表示，物企股价波动在所难免。3月13日，新一周的第一天，物管股普跌。截至当天收盘，30家物企股价下跌，平均跌幅2.62%，最高跌幅是中奥到家16.33%。

资本投票，讲究的是一个趋利避害，他们的态度已经说明一切。

一位投资人向乐居财经表示，业绩预告可能只是一个开端，三月下旬年报集中发布的时候冲击力或许更大。

而且该投资人还指出，今年物企应收款计提减值的影响范围不小，这直接关系到企业的盈利，而在去年，地产行业已经遭遇过一轮计提减值。

具体来看已经披露业绩预告的中天服务、碧桂园服务、佳兆业美好、绿城服务、融创服务和金科服务，整体上似乎陷入“增收不增利”的困境。

不过，企业披露的业绩维度各不相同，有的是净利润变动，有的是利润变动，还有的是拥有人应占利润变动，而表现形式上，有物企直接公布减少的数额，有物企则用跌幅来表示。

其中碧桂园服务和中天服务披露出来的跌幅较大，以碧桂园服务为例，未经审核税前利润、期内净利润及归属于本公司股东的净利润，将较2021年同期分别下降约34%-40%、45%-51%、51%-57%。

而在具体数额上，金科服务和融创服务分别表示，公司拥有人应占净亏损约18亿元-23亿元、公司拥有人应占亏损不超过5亿元。

有意思的是，佳兆业美好的业绩表现有些不一样，2022年收入减少，但拥有人应占利润同比增长超60%。其表示，收入减少主要源于交付前及顾问服务所得收益减少，也就是我们通常理解的非业主增值服务，这项业务主要来自关联地产。其次，利润增加则是因为并无就出售按公平值经损益入账的金融资产而产生的亏损，以及没有就终止收购交易而产生的亏损。

物企的这一轮业绩洗澡，原因主要指向两个方面：疫情之下，收入受到冲击而成本增加；其次关联方应收款项计提的减值准备增加，从而压缩了利润。而像碧桂园服务这一类曾经大肆扩张的企业，或许还可以加上一条，收并购带来的商誉减值。

融创服务就曾指出：“本年度基于关联方应收款项回款情况，对非业主增值业务做出主动调整，非业主增值服务的业务规模大幅下降。若剔除非业主增值业务，本集团于本年度的其他核心业务毛利额不低于去年同期。”

非业主增值服务一度被称作房企为物企输送业务的“暗门”，但在流动性危机袭来之时，物企的关联方回款放慢，不得不增加计提减值，这道“暗门”悄悄地被关上。

事实上，非业主增值服务业务的衰退在2022年中期财报已经显露。克而瑞物管数据显示，2022年上半年41家上市物企非业主增值服务收入均值下降至2.84亿元，整体增速下降至-6.9%。非业主增值服务收入在营业收入中的占比也一路下滑，至2022年上半年占比下降至13.08%。

同时克而瑞物管还表示，物企与关联方的关系从“依赖”变成了“被拖累”，多家企业收购地产公司资产，还有物企向关联地产公司借款，这就导致上市物企应收账款和坏账压力进一步加大。2022年中期，57家上市物企应收账款12.44亿元，较上年增长40.72%，增速远大于营收增速（约17%）。48家上市物企平均坏账准备金额达5384万元/家。

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